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天津皓翔赛鸽公棚大棚超鸽浅谈恒大集团的困

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  单是恒大的问题恒大的问题不,家也是同病相怜百强房企中很多,吃年夜饭之前的大概率事件一大波违约暴雷在路上是△○。司的经营管理水平孰优孰劣很难去准确定义这些地产公,结合所处的不同时代阶段去考量就像评价一个人的功过是非也要。经营得再出类拔萃房地产公司哪怕,会发展作出过什么贡献归根结底也很难说对社,J收租或征税的代理人角色充其量不过是为ZF和G☆-△。

  的问题恒大•▼,讲两句拙见超鸽也来。大之前在恒,禾△▲▪、华夏幸福等已经先暴为敬有几家比较激进的开发商如泰○■,企的商票贴现利率普遍飙升至30%以上近期碧桂园○•-、融创、中南、绿地等头部房。题也是由来已久恒大的债务问●□,相当合理的时间点今年暴雷是一个。

天津皓翔赛鸽公棚大棚超鸽浅谈恒大集团的困境

  表性的事件有一个代,发银行起诉恒大催还贷款就是今年七月宜兴的广,1•★.3亿金额不大▪•,触发贷款合同约定的还款责任条款理由是开发贷项目的销售进度已,由是贷款未到期恒大不肯还的理。事具有代表性为什么说这件,说明几个问题我认为是可以,先首…◇,金融从业者作为一名▼■,规则相当熟悉这里有个潜,拍到一块土地后在过去开发商▽◇,都不用付连土地款,卖掉一部分房子再付土地款和相关部门商量好我先开盘,处就开始卖房然后建个售楼,房子的钱都有了如果卖得好连造,手套白狼典型的空,地抵押给银行做开发贷卖得不好也可以把土,能够垫资建设总包公司也,起来慢慢卖把房子造□●。

  很容易出现烂尾跑路的现象后来很多地方发现这样搞,拿地和销售的要求于是大幅提高了◆▽-,30%保证金想拍地先交,额付清土地款拍到地马上全,证和施工许可证然后才给办土地,行做70%左右的开发贷有了土地证才能抵押给银,层后才给办预售证等房子建到规定楼◇•,贷的审批要求按大多数开发,候是要求项目公司提前还款项目销售达到一定进度的时○●,行提出的合理诉求也就是宜兴广发银。

  规定下在现行,都是自有资金如果土地款=◇•,率应该不会太高开发商的杠杆…◁☆,商的杠杆都高出天际然现实情况是开发…○▽,款责任的约束多数情况下都形同虚设问题之一在于上面讲到的开发贷还,到别的地方拿地去了销售回款资金被挪用-▲。产市场“蓬勃发展”政府希望当地房地■•,个好价钱土地能卖,发商放松监管愿意配合开;贷效益客观银行做开发,感觉很吃亏提前还款,还款也可以接受反正有抵押迟些;程度利用这个时间差开发商当然乐意最大。你一个五星期造的家◆▲”这种高周转效率参考前几年◆▷“行业标杆☆▼▽”碧桂园△☆“给,款极限操作下不需要一年时间一个项目从拿地开发到销售回•★-,款是不存在的提前两年还贷,产公司的朋友介绍曾经听一个头部房,下可以撬动五到六个项目一笔开发贷资金极限操作,款可以买五六块地相当用于一笔土地。价接近项目一半的成本如今动辄上万元的地,成开发商杠杆飙升的重要原因这种变相的土地款融资是造△◆◆。

  可见由此■●,款资金早就被集团抽回去花掉了恒大在宜兴这个项目的销售回•☆,公司才能还广发银行的贷款集团要凑一笔钱还给项目。的第二的问题这件事说明,钱还或不想还就是不管没,绝对接近枯竭恒大的流动性○◁▽,是对流动性的容忍度太低杠杆太高的最大隐患就,万亿的总债务相比还不够付半天利息就像这笔1□•●.3亿的贷款跟1.95,人的脑回路按照正常,已经起诉既然银行■▽△,钱息事宁人不如尽快还,风口浪尖本就是,分分钟引爆互联网这种事情一旦曝光,票市值就蒸发上千亿果然当天恒大几只股☆▼,跌得快没了几只债券,讨债等负面新闻铺天盖地随之而来的停工☆▲★、违约★▪、。带来一个后果这件事还会△☆▼,营机构恒大的贷款有没有达到审批要求的还款节点就是所有的开发贷银行贷后监管部门都会来问经,一定会发生可见挤兑,链又会雪上加霜原本紧绷的资金。佬玩到今天房地产大,是在卖房子其实早就不,都是资本运作本质上玩的,要的是流动性资本运作最重◁•,就是挤兑最忌惮的,地产行业特别是房,发生一旦,是不能逆转的一般来说形势。果断断臂求生万达老王当年,也要保证流动性安全宁可亏血本大甩卖□◆,确实棋高一着回头来看老王。

  的负债欠了谁的钱那么1.95万亿,中报的数据结合网上和■◇,大约5700多亿金融机构及发债,000多亿供应商9,000多亿预收房款2。的体量相比他,息负债还不算特别夸张5700亿的表内有□-▽,实际应该不止加上表外融资,从得知具体无=▽◁。付款也就是拖欠的工程款但是这9000亿的应,点太多了是不是有,20年报发布的营业收入是5072亿中国恒大(HK■…=:03333)20▼●▷,3846亿主营成本是,的行情按现在,天津皓翔赛鸽公棚大棚收入的40-50%一般土地款占营业,35-40%建安成本约占,5072亿那么一年卖,他2000亿建安成本算,营收和成本的增长即便不考虑每年,工程款什么概念欠了9000亿,半没付过钱相当于四年,发票的部分还没算没开。别的估算水平以本人口算级,差50%即使偏,常惊人的数字仍然是一个非。角度去分析再换一个●▪,地10个亿假设一块土,可以拿到7个亿按七折做开发贷◁-,对绰绰有余付工程款绝-•□,应该也差不多了综合建安成本。行业的内卷程度以当今国内银,一个起步价七折也只是,公司补充担保后很多项目由母,放款也很正常银行突破七折◇•■。款资金也存在被挪用的情况由此可以断定很多项目的贷▲○-,按销售进度还款严重很多这个问题比上面讲到的不▲▼,产开发贷款资金必须专款专用因为人民银行明确规定房地,用于支付工程款主要用途肯定。然当,必然下有对策实操过程中,间形成默契做到表面合规即可开发商▲•、总包和银行三方之,办法很多套用贷款。

  行业乱象提一个,房企开发一个项目当前很多激进的,非是项目创造的利润考核机制侧重的并,开始备案限价后特别是多数城市,那里利润基本匡死售价和成本摆在==,减料但也不能太过分想压缩成本除非偷工,了怎么办不然楼塌□☆▲。或者区域公司水平的于是体现项目经理,目“找钱”的能力变成了靠这个项,资金的时间越短越好首先你拿地占用集团◇-,资的钱越多越好其次靠项目融,越快越好销售回款◆……,钱拖得越久越好还有付供应商的★◁=,上也是一种融资方式占用供应商资金本质•=△,期是行业规矩虽然商业账,恒大这里不过到◇▽=,无下限了就变得毫。大商票还能打折换点钱过去包工头们拿了恒,能点根香烟了今后估计只。团拿地或者付利息或者造“恒驰牌”电动车去了通过这些方式创造的“现金流”大多都被抽回集,恒大这种地产公司的杠杆这种操作又进一步抬升了,产负债率也就是资。拆东墙补西墙在过去可以,者说或,百多面墙同时造一■◆,面墙的砖要补几□-,多面墙那里随便借几块总有办法从其他那么,是每一面墙都缺砖但是现在的情况□◆,谁去借砖那该找。

  完全统计据网友不,润合计1370亿十年来恒大的净利,142亿分红1。家分到700多亿大股东许皮带一★•…,家无疑人生赢。什么鬼…★◁?只能说吃相实在不忍直视那么一边疯狂借钱一边大笔分红是,性没有问题但合规合法,事会同意的借钱是董○-,事会通过的分红也是董■☆,发过公告而且都••,说背后是香港几个地产大佬在暗中掣肘那还买他股票这怪谁呢?看到一些报道□▲▷,深深房赚一票的战投约定了分红承诺还有说那笔1300亿梦想恒大借壳▷☆,还是无奈之举甭管有意为之,来的钱并没有充实公司资本分红过多就造成这么多年赚☆▪,模增长不断高企负债率随着规,的花式操作降负债即使通过这两年来,然踩满三道红线中报的指标依□▪■。

  卖不动了现在房子○★,性问题更大的问题会带来一个比流动,产减值就是资,产负债表上我们知道资▷▪-,债一定对应了资产公司的权益加负□◆,报表实在不熟由于看港股●▽•,产(土地)和投资性房地产这些不动产科目的金额大约估算了中报里折算到存货、在建工程▪◆、无形资,=◆.6万亿左右合计得有1•…。房地产行业的上升周期过去二十年都算是中国,顺周期里在这个△●=,都在单边升值大部分不动产-=,商热衷拿地的原因这也是中国的开发,面包在涨价因为只要,自然水涨船高面粉的价值★▽◇,子不赚钱就算造房,溢价也能吃到饱吃土地升值的,不开发的香港超人李黄瓜做到极致就是屯地几十年。情开始下滑那么一旦行□-•,值就有很大可能性会缩水这1.6万亿资产的估。

  断七折卖房去年开始不,打七折卖房子!过季的羽绒服这折扣像是卖,子的估价就值七折说明市场对恒大房□=▼,打七折如果不,不动那么多房子就卖不掉或者卖,得更快更早资金链会崩-▽…,清仓甩卖迹象而且一旦出现,值也会存在缩水的风险未开发的土地潜在货,地价值也会减值相当于这些土◆▪△。极端的假设作个简单又,如果缩水30%这1.6万亿●•◇,4800亿就是减值,产才4100亿而中报里净资,债之类的权益工具里面可能还有永续◆-,数字却都是实打实的但是负债科目里的,分钱都不可以少还除非赖账不然一▽★。可见由此,债也绝非天方夜谭恒大已经资不抵。

  行贷款有抵押不会形成损失史玉柱发了一个微博说银,有点对说得,是全对但不,常的估值和折率按照抵押品正,应该问题不大覆盖风险敞口,和估价都不正常但是如果折率,当别论了那就另,似陷得很深民生银行貌,论实在有点欲盖弥彰作为大股东发表该言。

  几句房地产本想再讲,约是最容易翻车的行为考虑到评论房地产大,定不讲了所以决。单是恒大的问题恒大的问题不•▪,家也是同病相怜百强房企中很多,吃年夜饭之前的大概率事件一大波违约暴雷在路上是△■。司的经营管理水平孰优孰劣很难去准确定义这些地产公▷★,结合所处的不同时代阶段去考量就像评价一个人的功过是非也要•▲。经营得再出类拔萃房地产公司哪怕•◇,会发展作出过什么贡献归根结底也很难说对社□●•,J收租或征税的代理人角色充其量不过是为ZF和G。脱贫致富全面小康让十三亿人实现,一个非常充足的动能经济高速增长需要,完善需要筹集粮饷大量基础设施建设,能扮演此角色的这个时代唯一,此一家也许仅。发展壮大起来的魑魅魍魉在这个时代在这个领域▼▷◇,宗师》的一句台词说借王家卫电影《一代,还在其次也许能耐,势使然都是时▽▽。

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